破解三十载“抵押结”  办下二百户“大红本”

——濮阳市多部门联动成功化解办证难题

“盼了半辈子，终于拿到不动产权证，这下房子真正属于我们自己了。”濮阳市昆吾小区的居民们陆续领到崭新的不动产权证书，积压二十多年的烦心事终于尘埃落定。小小的不动产权证，一头牵着普通家庭的安居底气，一头连着错综复杂的抵押链条。昆吾小区的办证难题，看似是不动产登记的业务堵点，实则是跨部门、跨主体、跨年代的历史遗留“连环账”。当地没有简单把矛盾推给法院、让群众无休止诉讼，而是坚持群众无过错即办证的思路，打通债权流转、抵押权变更、分户解押三道关卡，探索出一套“政府牵头、多方联动、群众自救、分批办证”的可复制解法，为同类历史遗留“登记难”问题提供了鲜活样本。

一、安居之痛：住了近30年，房子却“办不了证”

昆吾小区建成于1996年，小区依托中原油田相关企业建设，土地使用权登记在油田某公司名下。1996年该公司为筹措资金，与中国建设银行中原油田分行签署贷款抵押协议，以小区土地为抵押贷款160万元。

业主们对抵押贷款大多不知情。当年购房，他们把这里当成终老之所，没想到这笔贷款却成为二十多年无法卸下的“产权枷锁”。按照不动产登记法律法规，土地抵押权未解除，房屋无法办理转移登记，这就意味着业主手中始终缺少一张合法的“产权身份证”。二十多年间，业主们从青壮年步入中老年，最大的心愿就是把房产证办下来。他们多次反映诉求，却始终卡在“土地抵押未解除”这道坎上，办证之路遥遥无期。

二、症结所在：一笔老贷款，牵出三重历史遗留难题

昆吾小区的办证难，不是简单的“欠贷未还”，而是债权多次流转、抵押手续脱节、债务主体灭失交织形成的“死结”，梳理清楚来龙去脉，才能找到破题方向。

第一重难题：债权几经转手，抵押权却“原地不动”。2004年、2005年，这笔债权经两次转让，到了濮阳市华强投资管理有限公司（以下简称华强公司）手中。两次债权转让完成了金融资产处置，却均未办理抵押权转移变更，导致债权已变更、抵押仍在原银行的法律错位。

第二重难题：债务主体灭失，追偿无路可走。原始借款人早在2001年就被吊销营业执照，企业主体不复存在，剩余贷款长期无法清偿。经核实，这笔贷款至今仍有53万元本金未结清。

第三重难题：各方权责清晰，群众无辜担责。银行、资产管理公司、投资公司均按程序处置资产，不动产登记部门严格依法审核，每一方都合规履职，却让无过错的购房者承担了历史遗留后果。司法诉讼路径漫长、成本高昂，普通家庭耗不起、等不起，矛盾越积越深。

三、破题之策：不推责、不绕行，走出“群众自救+依法解押”新路径

面对这起跨越二十多年的积案，濮阳市委、市政府没有回避矛盾，而是以解决群众急难愁盼为出发点，打破常规思维，确立“依法依规、尊重历史、民生优先”的解决原则。

专班深入研判后明确，不能让业主为历史债务买单，也不能无视金融债权合法权益，必须在法律框架内找到平衡点。经过反复测算、多轮协商，最终确定解决方案：针对剩余53万元未清偿的本金，综合考虑资产包受让价格、处置成本和合理利润，按照低于20%的利润率核算，由业主以“群众自救”方式筹集10万元，用于清偿债权、解除抵押。

这一方案既照顾了群众承受能力，又保障了债权方基本收益；同时明确，自救业主依法保留向原债务企业的追偿权，中国建设银行濮阳分行全力配合提供原始贷款手续凭证，为后续手续办理筑牢法律基础。

四、协同攻坚：多部门拧成一股绳，打通抵押权转移“最后一公里”

方案确定后，最关键的是补齐抵押权转移手续，破解“债权与抵押主体不一致”的程序障碍。在市信访工作联席会议办公室牵头统筹下，一场跨部门、跨单位的协同攻坚迅速展开。

各方明确分工、闭环推进，首先经过两步把抵押权转移至华强公司，随后市不动产交易登记中心与华强公司签订协作协议，建立“交款—出证—解押—登记”直通机制。为避免“一刀切”导致群众筹资压力过大，专班实行“分批筹资、谁交款、谁先办”模式。华龙区任丘路街道办事处扛起群众工作主体责任，社区干部、业主代表逐户宣传政策、解读流程、归集资金，约定先期筹集3.5万元启动资金，交付指定账户后，立即为已交款业主启动办证流程，以实效带动群众参与，彻底破除观望心态。

五、暖心落地：223户业主喜领“红本本”

政策有温度，执行有力度，群众才有获得感。街道社区耐心细致做好群众工作，把债权转让协议、抵押解押流程、资金使用方向、办证时间节点全部公开透明，逐一打消业主疑虑；银行、资管公司、投资公司开通绿色通道，特事特办、简化流程，全力配合手续办理；不动产登记中心优化服务，实行“专人对接、限时办结”。

一本本鲜红的不动产证送到居民手中，拿到证书的业主们喜笑颜开，多年的愁容终于舒展。有人第一时间拍照发给外地子女，有人专程送到家中老人面前，二十多年的心病彻底治愈，房屋真正实现权有所属。

六、经验启示：把历史遗留问题打造成民生幸福新样板

昆吾小区二十余年办证难题的圆满化解，不仅解决了223户家庭的急难愁盼，更探索出一套破解老旧小区不动产登记历史遗留问题的“濮阳方案”，为全市乃至全省同类问题处置提供了宝贵经验。

一是坚持民生优先，守住群众无过错即可办证底线。不把企业债务、历史瑕疵的后果转嫁给无辜群众，在法律框架内最大限度保障群众居住权益，让民生温度贯穿处置全过程。

二是坚持系统思维，以跨部门协同打破部门壁垒。由信访联席会议统筹牵头，金融机构、资产管理公司、不动产登记部门、街道社区同向发力，变“群众多头跑”为“部门协同办”。

三是坚持创新路径，以务实方案平衡多方利益。不搞全额偿债、不搞齐步走，通过合理折价、群众自救、分批办理、分户解押，既保障金融债权安全，又降低群众负担，实现多方共赢。

四是坚持依法依规，确保可复制推广。每一步手续完善、每一项流程推进都坚守法律底线，既解决当下问题，又形成可借鉴、可推广的制度机制。参照昆吾小区方式，濮阳市又成功化解了二建公司家属院1994年土地抵押导致无法办证难题。

一本不动产证，映照为民初心；一场积案化解，彰显治理担当。昆吾小区的实践证明，只要始终把群众利益放在首位，敢于担当、善于创新、协同发力，再难的历史遗留“硬骨头”也能啃下，再复杂的民生难题也能破解。